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[中报]深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告

来源:井研人事人才网 栏目: 政策法规 作者:汪新时间:2020年09月09日 11:04热度:96℃

[中报]深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告   时间:2020年08月31日 18:40:20 中财网    
原标题:深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告

[中报]深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告


深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告
1
深圳市人才安居集团有限公司
2020年半年度报告
二〇二〇年八月

深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告
2
重要提示
公司董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整,
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担相应的法律责任。

本公司半年度报告中财务报告未经审计。


深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告
3
重大风险提示
投资者在评价和购买本公司发行的公司债券前,应认真考虑各项可能对公司
债券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素,并
仔细阅读深圳市人才安居集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行纾困专
项公司债券(第一期)募集说明书、深圳市人才安居集团有限公司2020年面向
专业投资者公开发行纾困专项公司债券(第二期)募集说明书中的“风险因素”

等有关章节。


深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告
4
目录
重要提示........................................................................................................................2
重大风险提示................................................................................................................3
释义...............................................................................................................................5
第一节公司及相关中介机构简介..............................................................................6
一、公司基本信息...........................................................................................6
二、报告期内控股股东、实际控制人的变更情况.......................................6
三、报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况...............................6
四、中介机构情况...........................................................................................7
五、中介机构变更情况...................................................................................7
第二节公司债券事项..................................................................................................8
一、债券基本信息...........................................................................................8
二、募集资金使用情况...................................................................................9
三、跟踪资信评级情况...................................................................................9
四、报告期内增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况.........10
五、持有人会议召开情况.............................................................................10
六、受托管理人履职情况.............................................................................10
第三节财务和资产情况............................................................................................11
一、财务报告审计情况.................................................................................11
二、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正.................................11
三、主要会计数据和财务指标.....................................................................11
四、主要资产和负债变动情况.....................................................................12
五、权利受限制的情况.................................................................................13
六、其他债权和债务融资工具的付息兑付情况.........................................13
七、对外担保的增减变动情况.....................................................................13
八、银行授信情况及偿还银行贷款情况.....................................................14
第四节业务和公司治理情况....................................................................................15
一、公司业务情况.........................................................................................15
二、公司发展战略、经营计划.....................................................................16
三、严重违约情况.........................................................................................17
四、公司独立性情况.....................................................................................17
五、非经营性往来占款或违规担保情况.....................................................18
六、公司治理、内部控制情况.....................................................................19
第五节重大事项........................................................................................................20
一、关于重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚的事项.............................20
二、关于破产重整事项.................................................................................20
三、关于暂停上市或终止上市事项.............................................................20
四、关于司法机关调查事项.........................................................................20
五、关于重大事项.........................................................................................20
第六节备查文件目录................................................................................................22
附件财务报表及附注..............................................................................................24

深圳市人才安居集团有限公司
2020年半年度报告


释义

发行人、本公司、公司、人
才安居集团
指深圳市人才安居集团有限公司
控股股东
/实际控制人
/深圳
市国资委
/市国资委
指深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
20安纾
01指
深圳市人才安居集团有限公司
2020年面向专业投资者公开发
行纾困专项公司债券(第一期)
20安纾
02指
深圳市人才安居集团有限公司
2020年面向专业投资者公开发
行纾困专项公司债券(第二期)
本报告、半年度报告指深圳市人才安居集团有限公司
2020年半年度报告
主承销商、簿记管理人、债
券受托管理人、国信证券
指国信证券股份有限公司
资信评级机构、中诚信国际指中诚信国际信用评级有限责任公司
发行人律师指广东晟典律师事务所
会计师事务所指中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)
深交所指深圳证券交易所
中国证监会、证监会指中国证券监督管理委员会
法定节假日、休息日指
中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日(不包括香
港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日和
/或
休息日)
工作日、交易日指
中国证券经营机构的正常营业日(不包括法定及政府指定节假
日或休息日)
《公司法》指《中华人民共和国公司法》
《证券法》指《中华人民共和国证券法》
《公司章程》指发行人现行有效的《深圳市人才安居集团有限公司公司章程》
元、万元、亿元指如无特别说明,为人民币元、万元、亿元

5


深圳市人才安居集团有限公司
2020年半年度报告


第一节公司及相关中介机构简介
一、公司基本信息

中文名称深圳市人才安居集团有限公司
中文简称人才安居集团
法定代表人贾保安
注册地址
深圳市福田区莲花街道福新社区深南大道
2016号招商银行深圳分行大厦
27F-29F(27楼-29楼)
办公地址
深圳市福田区莲花街道福新社区深南大道
2016号招商银行深圳分行大厦
27F-29F(27楼-29楼)
邮政编码
518000
注册资本人民币
1,000.00亿元
电话
0755-83080007
传真
0755-83080100
互联网网址

电子信箱
public@szrcaj.com
信息披露事务负责

朱大华
半年度报告披露网
址(交易所)

半年度报告备置地
深圳市福田区莲花街道福新社区深南大道
2016号招商银行深圳分行大厦
27F-29F(27楼-29楼)

二、报告期内控股股东、实际控制人的变更情况

报告期内,公司控股股东及实际控制人未发生变更。截至
2020年
6月末,深圳
市国资委直接持有公司
100.00%的股权,为公司控股股东和实际控制人。


三、报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况

报告期内,李红光先生另有任命,不在担任公司财务总监一职,上级单位委派汤卫
忠先生出任公司董事、财务总监。


汤卫忠,汉族,
1971年
2月生,江苏启东人,
1993年
7月参加工作,中共党员,
硕士。曾任广东省深圳市审计局经济责任审计专业局审计三处二级调研员,
2020年
6
月起任深圳市人才安居集团有限公司董事、财务总监。


6


深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告
7
四、中介机构情况
(一)会计师事务所
名称中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)
办公地址北京市西城区阜成门外大街2号22层
签字会计师莫少霞、赖珊柳
联系方式010-52805600(二)受托管理人
(三)资信评级机构
(四)发行人律师
五、中介机构变更情况
报告期内,公司聘请的中介机构未发生变更。

名称国信证券股份有限公司
办公地址深圳市罗湖区红岭中路1010号深圳国际信托大厦14楼1408
联系人冉雯、傅晓军、陶涛、郭哲麟
联系电话0755-82130833
名称中诚信国际信用评级有限责任公司
办公地址上海市黄浦区西藏南路760号安基大厦8楼
联系人张卡、宋航
联系电话021-60330988
名称广东晟典律师事务所
办公地址深圳市福田区深南大道1006号国际创新中心A座17楼
联系人黄建新、胡子良
联系电话18675517923
名称中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)
办公地址北京市西城区阜成门外大街2号22层
签字会计师莫少霞、赖珊柳
联系方式010-52805600(二)受托管理人
(三)资信评级机构
(四)发行人律师
五、中介机构变更情况
报告期内,公司聘请的中介机构未发生变更。

名称国信证券股份有限公司
办公地址深圳市罗湖区红岭中路1010号深圳国际信托大厦14楼1408
联系人冉雯、傅晓军、陶涛、郭哲麟
联系电话0755-82130833
名称中诚信国际信用评级有限责任公司
办公地址上海市黄浦区西藏南路760号安基大厦8楼
联系人张卡、宋航
联系电话021-60330988
名称广东晟典律师事务所
办公地址深圳市福田区深南大道1006号国际创新中心A座17楼
联系人黄建新、胡子良
联系电话18675517923

深圳市人才安居集团有限公司
2020年半年度报告


第二节公司债券事项

一、债券基本信息

债券名称
深圳市人才安居集团有限公司
2020年面向专业投资者公开发行
纾困专项公司债券(第一期)
债券简称
20安纾
01
债券代码
149155.SZ
发行日
2020年
6月
22日
起息日
2020年
6月
23日
到期日
2023年
6月
23日
债券余额(亿元)
57
债券期限
本期债券期限为
3年期,附第
1年末及第
2年末发行人调整票面
利率选择权及投资者回售选择权。

是否设置回售条款是
票面利率(
%)
2.80
还本付息方式
每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起
支付
上市或转让的交易场所深圳证券交易所
报告期内付息兑付情况未到付息、兑付日
投资者适当性安排面向专业投资者
特殊条款执行情况无

债券名称
深圳市人才安居集团有限公司
2020年面向专业投资者公开发行纾困
专项公司债券(第二期)
债券简称20安纾
02
债券代码
149205.SZ
发行日2020年
8月
21日
起息日2020年
8月
25日
到期日2023年
8月
25日
债券余额(亿元)
10
是否设置回售条款否
票面利率(
%)
3.50
还本付息方式
每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起
支付
上市或转让的交易场所深圳证券交易所
报告期内付息兑付情况未到付息、兑付日
投资者适当性安排面向专业投资者
特殊条款执行情况无

8


深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告
9
二、募集资金使用情况
债券名称20安纾01
募集资金总额57亿元
募集资金使用情况
截至目前,募集资金已按募集资金约定用途使用完毕,本期债券
募集资金扣除发行费用后已全部用于置换前期对深圳市民营企业
平稳发展基金注资而融入的资金,纾解民营企业流动性风险。

募集资金余额0亿元
履行的程序
严格按照债券募集说明的约定,设立专项账户用于接收、存储、
划转与本息偿付,严格执行逐级审批程序。

募集资金专项账户运作
情况
严格按照债券募集说明的约定,设立专项账户用于接收、存储、
划转与本息偿付。截至本报告日披露日,公司债券募集资金专项
账户运作正常。

是否与募集说明书承诺
一致

其他无
债券名称20安纾02
募集资金总额10亿元
募集资金使用情况
截至目前,募集资金已按募集资金约定用途使用完毕,本期债券
募集资金扣除发行费用后已全部用于置换前期对深圳市民营企业
平稳发展基金注资而融入的资金,纾解民营企业流动性风险。

募集资金余额0亿元
履行的程序
严格按照债券募集说明的约定,设立专项账户用于接收、存储、
划转与本息偿付,严格执行逐级审批程序。

募集资金专项账户运作
情况
严格按照债券募集说明的约定,设立专项账户用于接收、存储、
划转与本息偿付。截至本报告日披露日,公司债券募集资金专项
账户运作正常。

是否与募集说明书承诺
一致

其他无
三、跟踪资信评级情况
中诚信国际信用评级有限责任公司于2020年6月11日出具《深圳市人才安居集团
有限公司2020年度跟踪评级报告》(信评委函字[2020]跟踪0638号),维持本公司主体
信用等级为AAA,评级展望为稳定。

债券名称20安纾01
募集资金总额57亿元
募集资金使用情况
截至目前,募集资金已按募集资金约定用途使用完毕,本期债券
募集资金扣除发行费用后已全部用于置换前期对深圳市民营企业
平稳发展基金注资而融入的资金,纾解民营企业流动性风险。

募集资金余额0亿元
履行的程序
严格按照债券募集说明的约定,设立专项账户用于接收、存储、
划转与本息偿付,严格执行逐级审批程序。

募集资金专项账户运作
情况
严格按照债券募集说明的约定,设立专项账户用于接收、存储、
划转与本息偿付。截至本报告日披露日,公司债券募集资金专项
账户运作正常。

是否与募集说明书承诺
一致

其他无
债券名称20安纾02
募集资金总额10亿元
募集资金使用情况
截至目前,募集资金已按募集资金约定用途使用完毕,本期债券
募集资金扣除发行费用后已全部用于置换前期对深圳市民营企业
平稳发展基金注资而融入的资金,纾解民营企业流动性风险。

募集资金余额0亿元
履行的程序
严格按照债券募集说明的约定,设立专项账户用于接收、存储、
划转与本息偿付,严格执行逐级审批程序。

募集资金专项账户运作
情况
严格按照债券募集说明的约定,设立专项账户用于接收、存储、
划转与本息偿付。截至本报告日披露日,公司债券募集资金专项
账户运作正常。

是否与募集说明书承诺
一致

其他无
三、跟踪资信评级情况
中诚信国际信用评级有限责任公司于2020年6月11日出具《深圳市人才安居集团
有限公司2020年度跟踪评级报告》(信评委函字[2020]跟踪0638号),维持本公司主体
信用等级为AAA,评级展望为稳定。


深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告
10
四、报告期内增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况
(一)增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况
本次债券无担保。

(二)不定期跟踪评级情况
不适用。

(三)主体评级差异
不适用。

(四)披露增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施的执行情况、变
化情况
报告期内,公司的偿债计划及其他保障措施与本期债券募集说明书中的内容一致,
未发生变更,且均得到有效执行。

五、持有人会议召开情况
报告期内,公司债券无债券持有人会议召开事项。

六、受托管理人履职情况
受托管理人持续关注发行人的经营情祝、财务状况及资信状况,积极行使受托管理
人职责,维护债券持有人的合法权益。


深圳市人才安居集团有限公司
2020年半年度报告


第三节财务和资产情况

一、财务报告审计情况
本公司半年度报告中财务报告未经审计。

二、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正

三、主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据和财务指标

单位:元

序号项目
2020年
6月末
2019年末变动比例
原因(变动超过
30%)
1总资产
132,733,184,805.40
135,128,194,346.73
-1.77%
-
2总负债
18,295,691,020.72
20,656,482,609.70
-11.43%
-
3净资产
114,437,493,784.68
114,471,711,737.03
-0.03%
-
4
归属母公司股
东的净资产
101,502,538,894.88
101,570,809,826.83
-0.07%
-
5资产负债率
13.78%
15.29%
-9.83%
-
6
扣除商誉及无
形资产后的资
产负债率
13.78%
15.29%
-9.83%
-
7流动比率
12.42
4.15
199.09%
归还部分资管计
划,其他应付款大
幅减少
8速动比率
10.44
3.98
162.45%
归还部分资管计
划,其他应付款大
幅减少

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深圳市人才安居集团有限公司
2020年半年度报告


单位:元



项目
2020年
1-6月
2019年
1-6月
变动比例
原因(变动超过
30%)
1营业收入
333,002,708.09
208,870,555.02
59.43%营运项目陆续增加
2净利润
111,270,565.97
490,249,547.27
-77.30%
项目投入使用,折
旧成本大幅增加。

存量资金减少,资
金收益减少。

3
归属母公司股东
的净利润
80,492,969.99
446,283,049.86
-81.96%同上
4
息税折旧摊销前
利润(
EBITDA)
431,941,870.40
690,452,500.00
-37.44%
存量资金减少,资
金收益大幅下降
5
EBITDA利息倍

1.42
20.30
-93%
列入财务费用的利
息支出增加
6
经营活动产生的
现金流净额
-17,361,755,653.93
-3,699,724,270.12
369.27%
为项目投入大幅增
加所致
7
投资活动产生的
现金流净额
-19,808,893,425.85
-15,510,199,414.09
--
8
筹资活动产生的
现金流净额
3,534,198,218.62
64,793,570.50
5354.55%
本年发行中票与公
司债筹措资金
9贷款偿还率(
%)
100
100
0.00%
-
10利息偿付率(
%)
100
100
0.00%
-

注:上述财务指标计算方法如下:
1、资产负债率
=总负债
/总资产;
2、流动比率
=流动资产
/流动负债;
3、速动比率
=(流动资产
-存货)
/流动负债;
4、EBITDA=利润总额
+列入财务费用的利息支出
+固定资产折旧
+摊销;
5、EBITDA利息保障倍数
=EBITDA/(列入财务费用的利息支出
+资本化的利息支出);
6、贷款偿还率
=实际贷款偿还额
/应偿还贷款额
×100%;
7、利息偿付率
=实际利息
/应付利息
×100%。



(二)变动原因分析
详见上表。


四、主要资产和负债变动情况

截至
2020年
6月末,公司总资产为
1,327.33亿元,较上年末减少
1.77%,其中流

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深圳市人才安居集团有限公司
2020年半年度报告


动资产
664.25亿元,占总资产比重为
50.04%,较上年末减少
8.14%;非流动资产为
663.08
亿元,占总资产比重为
49.96%,较上年末增长
5.56%。


截至
2020年
6月末,公司总负债为
182.96亿元,较上年末下降
11.43%,其中流动
负债
53.48亿元,占总负债比重为
29.23%,较上年末下降
69.29%;非流动负债为
129.48
亿元,占总负债比重为
70.77%,较上年末增长
299.18%。


五、权利受限制的情况

截至
2020年
6月末,公司资产无被查封、冻结的情况,公司资产抵押、质押等权
利受到限制的情况如下:

单位
:万元

项目期末账面价值受限原因
货币资金
1,422.79银行保函保证金
投资性房地产
97,188.06借款抵押担保
合计
98,610.85

六、其他债权和债务融资工具的付息兑付情况
截至
8月
31日公司及其下属子公司已发行未到期的债券明细表



债券名称
债券
品种
票面利率
发行
金额
(亿元)
债券
余额
(亿元)
起息日到期日状态
偿还
情况
1
深创投深创投安
居集团人才租赁
住房第一期资产
支持专项计划
REITs
-31.00
31.00
2018.11.7
2037.11.7存续
按时
付息
2
深圳市人才安居
集团有限公司
2020年度第一
期中期票据
中期票据
2.60%
30.00
30.00
2020.4.22
2025.4.22存续
未届
付息


13


深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告
143
深圳市人才安居
集团有限公司
2020年度面向
专业投资者公开
发行纾困专项公
司债券(第一期)
公司债2.80%57.0057.002020.6.232023.6.23存续
未届
付息

4
深圳市人才安居
集团有限公司
2020年度面向
专业投资者公开
发行纾困专项公
司债券(第二期)
公司债3.50%10.0010.002020.8.252023.8.25存续
未届
付息

七、对外担保的增减变动情况
(一)公司报告期内对外担保的增减变动情况。

报告期内,公司对外担保未发生增减变化。

八、银行授信情况及偿还银行贷款情况
(一)银行授信情况、使用情况
截至2020年6月末,公司银行授信总额423.00亿元,已使用授信额度73.64亿元,
未使用授信额度349.36亿元。

(二)银行贷款偿还情况(包括按时偿还、展期及减免情况)
报告期内,本公司无银行贷款本息逾期偿付情况。

3
深圳市人才安居
集团有限公司
2020年度面向
专业投资者公开
发行纾困专项公
司债券(第一期)
公司债2.80%57.0057.002020.6.232023.6.23存续
未届
付息

4
深圳市人才安居
集团有限公司
2020年度面向
专业投资者公开
发行纾困专项公
司债券(第二期)
公司债3.50%10.0010.002020.8.252023.8.25存续
未届
付息

七、对外担保的增减变动情况
(一)公司报告期内对外担保的增减变动情况。

报告期内,公司对外担保未发生增减变化。

八、银行授信情况及偿还银行贷款情况
(一)银行授信情况、使用情况
截至2020年6月末,公司银行授信总额423.00亿元,已使用授信额度73.64亿元,
未使用授信额度349.36亿元。

(二)银行贷款偿还情况(包括按时偿还、展期及减免情况)
报告期内,本公司无银行贷款本息逾期偿付情况。


深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告
15
第四节业务和公司治理情况
一、公司业务情况
公司的经营范围为:(一)人才住房、保障性住房、安居型商品房、公共租赁住房
等投资项目的规划、设计、投资、建设、融资、运营、资源开发与经营、服务;(二)
棚户区改造项目的投资、开发及建设;(三)租购社会房源包括市场商品房、安居型商
品房、商务公寓、产业园配套宿舍等房屋作为人才住房;(四)物业租赁、物业管理与
综合服务;(五)在合法取得的土地使用权范围内从事房地产开发经营;(六)人才住
房相关业务咨询及教育培训;(七)投资兴办各类实业项目(专营、专卖、专控项目另
行申请);(八)国内商业、物资供销业(专营、专卖、专控项目另行申请)。

(一)主要经营业务
报告期内营业收入构成情况
单位:万元
项目
2020年1-6月2019年1-6月
收入占比收入占比
主营业务30,475.2191.52%18,930.0090.63%
租赁业务30,475.2191.52%18,917.8190.57%
其中:社会购买项目4,095.0312.30%--
规模化租赁项目15,788.1147.42%6,469.1130.97%
招拍挂代建接收及城市
更新配建回购等项目
1,133.783.40%236.531.13%
市保障性住房商业配套9,458.2928.40%12,212.1758.47%
服务业务--12.190.06%
其他业务2825.068.48%1,957.069.37%
合计33,300.27100.00%20,887.06100.00%
项目
2020年1-6月2019年1-6月
收入占比收入占比
主营业务30,475.2191.52%18,930.0090.63%
租赁业务30,475.2191.52%18,917.8190.57%
其中:社会购买项目4,095.0312.30%--
规模化租赁项目15,788.1147.42%6,469.1130.97%
招拍挂代建接收及城市
更新配建回购等项目
1,133.783.40%236.531.13%
市保障性住房商业配套9,458.2928.40%12,212.1758.47%
服务业务--12.190.06%
其他业务2825.068.48%1,957.069.37%
合计33,300.27100.00%20,887.06100.00%

深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告
16
报告期内营业成本构成情况
单位:万元
项目
2020年1-6月2019年1-6月
成本占比成本占比
主营业务52,067.5793.97%20,771.0589.86%
租赁业务51,242.1298.41%20,027.0586.65%
其中:社会购买项目23,958.9546.02%5,921.8225.62%
规模化租赁项目16,132.2130.98%6,445.1027.88%
招拍挂代建接收及城市
更新配建回购等项目
1,720.233.30%1,035.074.48%
市保障性住房商业配套9,430.7318.11%6,625.0628.66%
服务业务825.451.59%744.003.22%
其他业务3,340.406.03%2,342.6610.14%
合计55,407.97100.00%23,113.71100%
(二)利润构成或利润来源
公司货币资金存款产生的利息收入较大,使得公司经营性业务利润表现良好,同时,
公司购买理财产品获得的投资收益亦成为利润总额的重要来源。

(三)投资状况
报告期内,本公司未发生投资额超过公司上年度末经审计净资产20%的重大投资
情况。

二、公司发展战略、经营计划
公司总体战略规划
1、愿景与使命
打造全国一流的人才安居住房投融资建设运营管理集团。吸引人才,留住人才,实
践深圳模式的人才安居新路,推动住房回归居住属性。

2、战略定位
在人才住房和保障性住房双轨并行的背景下,集人才住房政策性、功能性、公益性
为一体,与保障房、商品房既相互区别又相互补充,坚持人才发展优先政策、坚持市场
化运作,打造汇聚人才住房筹集建设、运营管理、综合服务全产业链的复合型供应商,
成为深圳吸引和留住人才的城市名片,全国人才住房专营企业的标杆、国际城市人才战
略实施的典范。

3、业务定位
项目
2020年1-6月2019年1-6月
成本占比成本占比
主营业务52,067.5793.97%20,771.0589.86%
租赁业务51,242.1298.41%20,027.0586.65%
其中:社会购买项目23,958.9546.02%5,921.8225.62%
规模化租赁项目16,132.2130.98%6,445.1027.88%
招拍挂代建接收及城市
更新配建回购等项目
1,720.233.30%1,035.074.48%
市保障性住房商业配套9,430.7318.11%6,625.0628.66%
服务业务825.451.59%744.003.22%
其他业务3,340.406.03%2,342.6610.14%
合计55,407.97100.00%23,113.71100%
(二)利润构成或利润来源
公司货币资金存款产生的利息收入较大,使得公司经营性业务利润表现良好,同时,
公司购买理财产品获得的投资收益亦成为利润总额的重要来源。

(三)投资状况
报告期内,本公司未发生投资额超过公司上年度末经审计净资产20%的重大投资
情况。

二、公司发展战略、经营计划
公司总体战略规划
1、愿景与使命
打造全国一流的人才安居住房投融资建设运营管理集团。吸引人才,留住人才,实
践深圳模式的人才安居新路,推动住房回归居住属性。

2、战略定位
在人才住房和保障性住房双轨并行的背景下,集人才住房政策性、功能性、公益性
为一体,与保障房、商品房既相互区别又相互补充,坚持人才发展优先政策、坚持市场
化运作,打造汇聚人才住房筹集建设、运营管理、综合服务全产业链的复合型供应商,
成为深圳吸引和留住人才的城市名片,全国人才住房专营企业的标杆、国际城市人才战
略实施的典范。

3、业务定位

深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告
17
全面确立集团“人才住房项目的投融资、开发建设、运营管理、综合服务以及市场
化住房租赁”的主业定位,同时积极推动以人才住房为载体的各类建筑科技推广、项目
设计与施工、居住性衍生服务等多元化业务全面发展。

三、严重违约情况
报告期内,公司与主要客户往来时,未有严重违约事项发生。

四、公司独立性情况
公司严格按照《公司法》、《证券法》等有关法律、法规和《公司章程》的要求规
范运作,逐步建立健全公司法人治理结构,在业务、资产、人员、机构、财务等方面与
现有股东完全分开,具有独立、完整的资产和业务体系,具备直接面向市场独立经营的
能力。

1、业务方面
公司具有独立法人地位,在经营范围内实行自主经营、独立核算、自负盈亏,并依
法独立承担民事责任;根据国家产业政策及其经济发展战略,审批全资和控股子公司的
发展战略、经营方针和投融资计划,建立资产经营责任制,确保公司发展战略的实施。

2、人员方面
公司拥有完全独立于出资者的组织架构、劳动、人事及工资管理体系以及生产经营
场所。出资者负责高级管理人员(包括董事、监事、总经理、财务总监等)的委派,并
按照规定程序对公司高级管理人员进行任免、考核和管理。公司高级管理人员专职为公
司工作,不在出资者处兼任任何行政职务和领取薪酬。

3、资产方面
公司具备完整、合法的财产权属凭证并实际占有;无形资产不存在法律纠纷;公司
及子公司的资产与控股股东、实际控制人及其他关联股东的资产严格分开,并完全独立
运营;公司与股东之间产权关系明确,不存在股东违规占用公司的资金、资产及其他资
源的情况。

4、机构方面
公司组织机构体系健全,内部机构独立。公司依据法律法规、规范性文件及公司章
程的规定建立了独立的内部组织结构,各部门之间职责分明、相互协调,独立行使经营

深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告
18
管理职权。

5、财务方面
公司设有独立的财务部门,并建立了独立的会计核算系统和财务管理制度,公司拥
有独立的银行账户并独自纳税。

五、非经营性往来占款或违规担保情况
截至2020年6月末,公司存在3笔金额较大的非经营性资金拆借事项,具体情况
如下:
(1)根据《深圳市国资委关于印发深圳市优质上市公司流动性风险共济机制方案
的通知》(深国资委函[2018]884号),2018年9月21日公司向非关联方深圳市高新
投集团有限公司提供借款500,000.00万元,借款用途为纾困目的。本次借款采用浮动利
率,初始利率为合同签订日中国人民银行公布实施的三年期人民币定期存款基准利率
(2.75%/年)。初始借款期限3年,期满后可根据市场情况延期,延期最多2年,到期
后一次还本付息。公司于2020年6月与高新投集团签订补充协议,计息与结息部分调
整为“利息按年支付,借款期限届满当年的利息与本金一同支付”。

(2)根据《深圳市国资委关于印发深圳市优质上市公司流动性风险共济机制方案
的通知》(深国资委函[2018]884号),2018年9月21日公司向非关联方深圳担保集
团有限公司提供借款500,000.00万元,借款用途为纾困目的。本次借款采用浮动利率,
初始利率为合同签订日中国人民银行公布实施的三年期人民币定期存款基准利率
(2.75%/年)。初始借款期限3年,期满后可根据市场情况延期,延期最多2年,到期
后一次还本付息。公司于2020年6月与深圳担保集团有限公司签订补充协议,计息与
结息部分调整为“利息按年支付,借款期限届满当年的利息与本金一同支付”。

(3)根据《深圳市国资委关于国家集成电路产业投资基金二期出资主体有关事项
的函》(深国资委函[2019]493号),截至2020年6月30日公司向非关联方深圳市深
超科技投资有限公司提供借款30,000.00万元,借款用途为向国家集成电路产业投资基
金二期出资,利率为2.75%+超额收益分配,期限10年,到期后一次还本付息,目前暂
无回款。

最近三年及一期,公司产生的非经营性资金拆借均符合有关法律法规、部门规章及
规范性文件的相关规定,并严格履行了公司内部决策程序报董事会审议通过。同时,公

深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告
19
司与拆借方签署了借款协议,并结合市场实际情况,参考银行同期基准利率进行定价,
约定了较为合理的借款利率以及明确的借款期限。由于上述资金拆借由深圳市国资委统
一协调安排,且借款方均受深圳市国资委实际控制,因此无法正常回收的风险较小,不
会对公司的正常产生重大影响。

除上述情况外,报告期内,公司不存在非经营性往来占款或违规担保的情形。

六、公司治理、内部控制情况
公司依据《中华人民共和国公司法》及有关法律、行政法规,制订了《深圳市人才
安居集团有限公司公司章程》(以下简称“《公司章程》”)。公司根据《公司章程》建
立了较为健全的公司治理组织机构,不设股东会,由深圳市国资委行使出资人职权,设
立董事会、监事会和经营管理层。

报告期内公司运行良好。根据有关法规和业务实际情况,公司制定了公司法人治理
结构的相关配套制度,建立健全了一系列的内部控制制度。公司制定的内部管理与控制
制度以公司的基本控制制度为基础,涵盖了投资管理、经营管理、会计核算和财务管理、
风险控制、重大事项决策、对下属公司管理、信息披露事务及投资者关系管理制度安排
等整个公司经营管理过程,确保各项工作都有章可循,形成了规范的管理体系。


深圳市人才安居集团有限公司
2020年半年度报告


第五节重大事项

一、关于重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚的事项
报告期内,公司不存在重大诉讼、仲裁和重大行政处罚的事项。

二、关于破产重整事项
报告期内,公司不存在破产重整事项。

三、关于暂停上市或终止上市事项
报告期内,公司不存在暂停上市或终止上市事项。

四、关于司法机关调查事项
报告期内,公司不存在司法机关调查事项。

五、关于重大事项
(一)《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条

序号重大事项有/无
1发行人经营方针、经营范围或生产经营外部条件等发生重大变化无
2债券信用评级发生变化无
3发行人主要资产被查封、扣押、冻结无
4发行人发生未能清偿到期债务的违约情况无
5发行人当年累计新增借款或对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十无
6发行人放弃债权或财产,超过上年末净资产的百分之十无
7发行人发生超过上年末净资产百分之十的重大损失无
8发行人作出减资、合并、分立、解散及申请破产的决定无

20


深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告
219发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或受到重大行政处罚无
10保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化无
11发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件无
12
发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查,发行人董事、监事、高级管理人员涉
嫌犯罪被司法机关采取强制措施

13其他对投资者作出投资决策有重大影响的事项无
(二)公司董事会或有权机构判断为重大的事项
报告期内,公司不存在董事会或有权机构判断为重大的事项。

9发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或受到重大行政处罚无
10保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化无
11发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件无
12
发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查,发行人董事、监事、高级管理人员涉
嫌犯罪被司法机关采取强制措施

13其他对投资者作出投资决策有重大影响的事项无
(二)公司董事会或有权机构判断为重大的事项
报告期内,公司不存在董事会或有权机构判断为重大的事项。


深圳市人才安居集团有限公司2020年半年度报告
22
第六节备查文件目录
一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人(会计
主管人员)签名并盖章的财务报表;
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件
(如有);
三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的
正本及公告的原稿;
四、按照境内外其他监管机构、交易场所等的要求公开披露的半年度
报告、半年度财务信息。

(以下无正文)

深圳市人才安居集团有限公司 2020 年半年度报告
24
附件财务报表及附注
本公司2020年半年度未经审计的财务报表请参见附件。


深圳市人才安居集团有限公司
2020 年 1 月 1 日—2020 年 6 月 30 日
财务报表附注
深圳市人才安居集团有限公司
2020年半年度财务报表附注
(除特别注明外,本附注金额单位均为人民币万元)
一、公司基本情况
(一)公司成立背景
2016年6月27日,由深圳市住房和建设局、深圳市人民政府国有
资产监督管理委员会向深圳市政府提请审议《深圳市人才安居集团有
限公司组建方案(送审稿)》。

2016年7月13日,深圳市人才安居集团有限公司(以下简称本公
司或公司)经中共深圳市委办公厅六届第三十六次常委会议(深常纪
(六届【2016】15号)会议讨论并原则通过。

2016年7月15日,公司经深圳市政府六届四十次市常务会会议审
议并通过《关于提请审议的请示》和《关于拨付市人才安居集团有限公司注册资本金
的请示》。

2016年10月9日,公司经市委领导办公会议(深会纪【2016】26
号)就有关事项形成了相关意见,其中就市人才安居集团功能定位和
资本金的事项摘要如下:会议认为,市人才安居集团是市委市政府保
障深圳人才安居乐业的平台,是我市专责从事人才安居住房投资建设
和运营管理的市属国有独资公司,具有政策性和功能性属性;考虑到

深圳市人才安居集团有限公司
2020年1月1日—2020年6月30日
财务报表附注
“十三五”期间30万套人才安居住房筹集建设任务重,为保障市人才
安居集团资金需求,会议决定,由市财政委分三年向市人才安居集团
注入资本金1000亿元,其中2016年400亿元、2017年300至400亿元、
2018年200至300亿元。

2016年6月30日,公司领取了企业法人营业执照。

(二)公司注册地址、注册资本、组织形式、经营期限、主要经
营活动、母公司以及集团最终母公司
公司注册地址:深圳市福田区莲花街道福新社区深南大道2016
号招商银行深圳分行大厦27F-29F(27楼-29楼)
注册号:440301116685754
统一社会信用代码:91440300MA5DFLBQXP
法定代表人:贾保安
注册资本:人民币1000亿元
企业类型:有限责任公司(国有独资)
经营范围:(1)人才住房、保障性住房、安居型商品房、公共
租赁住房等投资项目的规划、设计、投资、建设、融资、运营、资源
开发与经营、服务;(2)棚户区改造项目的投资、开发及建设;(3)
租购社会房源包括市场商品房、安居型商品房、商务公寓、产业园配
套宿舍等房屋作为人才住房;(4)物业租赁、物业管理与综合服务;
(5)在合法取得的土地使用权范围内从事房地产开发经营;(6)人
才住房相关业务咨询及教育培训;(7)投资兴办各类实业项目(专
营、专卖、专控项目另行申请);(8)国内商业、物资供销业(专

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2020年1月1日—2020年6月30日
财务报表附注
营、专卖、专控项目另行申请)
营业期限:2016年06月30日起至2085年06月30日止。

母公司:深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
二、财务报表的编制基础
(一)编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础,根据实际发生的交易和
事项,按照财政部于2006年2月15日及以后颁布的《企业会计准则—
—基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会
计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)。

(二)持续经营
本公司自本报告期末至少12个月内具备持续经营能力,无影响持
续经营能力的重大事项。

三、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则及有关财务会计制度的要求,真
实、完整地反映了本公司2020年6月30日的财务状况及2020
年1-6月的经营成果和现金流量等有关信息。

四、公司主要会计政策、会计估计
(一)会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期,会计中期指短于一个完整的
会计年度的报告期间。本公司会计年度采用公历年度,即每年自1月1
日起至12月31日止。


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2020年1月1日—2020年6月30日
财务报表附注
(二)记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。

(三)记账基础和计价原则
根据企业会计准则的相关规定,本公司会计核算以权责发生制为
基础。公司在对会计要素进行计量时,一般采用历史成本,如所确定
的会计要素金额能够取得并可靠计量,则对个别会计要素采用重置成
本、可变现净值、现值、公允价值计量。

(四)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

1、同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制,
且该控制并非暂时性的,为同一控制下的企业合并。同一控制下的企
业合并,在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方,
参与合并的其他企业为被合并方。合并日,是指合并方实际取得对被
合并方控制权的日期。

合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计
量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发
行股份面值总额)的差额,调整资本公积(股本溢价);资本公积(股
本溢价)不足以冲减的,调整留存收益。

合并方为进行企业合并发生的各项直接费用,于发生时计入当期
损益。

2、非同一控制下企业合并

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财务报表附注
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制
的,为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并,在购买
日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方,参与合并的其他
企业为被购买方。购买日,是指为购买方实际取得对被购买方控制权
的日期。

对于非同一控制下的企业合并,合并成本包含购买日购买方为取
得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的
权益性证券的公允价值,为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨
询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为
合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用,计入权益性证
券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的
公允价值计入合并成本,购买日后12个月内出现对购买日已存在情况
的新的或进一步证据而需要调整或有对价的,相应调整合并商誉。购
买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公
允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净
资产公允价值份额的差额,确认为商誉。合并成本小于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的,首先对取得的被购买方各项
可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复
核,复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的,其差额计入当期损益。

购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异,在购买日因不符合递
延所得税资产确认条件而未予确认的,在购买日后12个月内,如取得

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财务报表附注
新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在,预期被购买方
在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的,则确认相关
的递延所得税资产,同时减少商誉,商誉不足冲减的,差额部分确认
为当期损益;除上述情况以外,确认与企业合并相关的递延所得税
资产的,计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并,根据《财政部
关于印发企业会计准则解释第5号的通知》(财会〔2012〕19号)和
《企业会计准则第33号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子
交易”的判断标准(参见本附注三、6(2)),判断该多次交易是否
属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的,参考本部分前面各段
描述及本附注三、14“长期股权投资”进行会计处理;不属于“一揽
子交易”的,区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理:
在个别财务报表中,以购买日之前所持被购买方的股权投资的账
面价值与购买日新增投资成本之和,作为该项投资的初始投资成本;
购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的,在处置该项
投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资
产或负债相同的基础进行会计处理(即,除了按照权益法核算的在被
购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应
份额以外,其余转入当期投资收益)。

在合并财务报表中,对于购买日之前持有的被购买方的股权,按
照该股权在购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值
的差额计入当期投资收益;购买日之前持有的被购买方的股权涉及其

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财务报表附注
他综合收益的,与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处
置相关资产或负债相同的基础进行会计处理(即,除了按照权益法核
算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动
中的相应份额以外,其余转为购买日所属当期投资收益)。

(五)合并财务报表的编制方法
1、合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公
司拥有对被投资方的权力,通过参与被投资方的相关活动而享有可变
回报,并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围
包括本公司及全部子公司。【如果公司为投资性主体,则描述为:合
并范围包括本公司及为本公司的投资活动提供相关服务的子公司,其
他子公司未纳入合并范围。】子公司,是指被本公司控制的主体。

一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素
发生了变化,本公司将进行重新评估。

2、合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起,本
公司开始将其纳入合并范围;从丧失实际控制权之日起停止纳入合并
范围。对于处置的子公司,处置日前的经营成果和现金流量已经适当
地包括在合并利润表和合并现金流量表中;当期处置的子公司,不调
整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司,
其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和
合并现金流量表中,且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一

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财务报表附注
控制下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方,其自合并当
期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润
表和合并现金流量表中,并且同时调整合并财务报表的对比数。

在编制合并财务报表时,子公司与本公司采用的会计政策或会计
期间不一致的,按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表
进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司,以购买
日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

公司内往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以
抵销。

子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分
分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益
及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份
额,在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少
数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权
益中所享有的份额,仍冲减少数股东权益。

当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制
权时,对于剩余股权,按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计
量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和,减去按原持股比
例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之
间的差额,计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益,在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关
资产或负债相同的基础进行会计处理(即,除了在该原有子公司重新

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计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外,其余一并转为当
期投资收益)。其后,对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号
——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计
量》等相关规定进行后续计量。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制
权的,需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否
属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以
及经济影响符合以下一种或多种情况,通常表明应将多次交易事项作
为一揽子交易进行会计处理:①这些交易是同时或者在考虑了彼此
影响的情况下订立的;②这些交易整体才能达成一项完整的商业结
果;③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生;④一项交
易单独看是不经济的,但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于
一揽子交易的,对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权
的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”(详见本附注三、12、
(2)④)和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司
的控制权”(详见前段)适用的原则进行会计处理。处置对子公司股
权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的,将各项交易作
为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理;但是,在丧失
控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产
份额的差额,在合并财务报表中确认为其他综合收益,在丧失控制权
时一并转入丧失控制权当期的损益。

(六)合营安排分类及共同经营会计处理方法

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合营安排,是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安
排。本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务,将合营安排
分为共同经营和合营企业。共同经营,是指本公司享有该安排相关资
产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业,是指本公司仅对该
安排的净资产享有权利的合营安排。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算。

本公司作为合营方对共同经营,确认本公司单独持有的资产、单
独所承担的负债,以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担
的负债;确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入;按
本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入;确认本公司单独
所发生的费用,以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产(该资产不构成
业务,下同)、或者自共同经营购买资产时,在该等资产出售给第三
方之前,本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参
与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》
等规定的资产减值损失的,对于由本公司向共同经营投出或出售资产
的情况,本公司全额确认该损失;对于本公司自共同经营购买资产的
情况,本公司按承担的份额确认该损失。

(七)现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存
款以及本公司持有的期限短(一般为从购买日起,三个月内到期)、
流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。


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(八)金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融
负债。金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债,相关的交
易费用直接计入损益,对于其他类别的金融资产和金融负债,相关交
易费用计入初始确认金额。

1、金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值,是指市场参与者在计量日发生的有序交易中,出售一
项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活
跃市场的,本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场
中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构
等获得的价格,且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。

金融工具不存在活跃市场的,本公司采用估值技术确定其公允价值。

估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易
中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现
金流量折现法和期权定价模型等。

2、金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产,按交易日进行会计确认和终止确认。

金融资产在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融
资产。

①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

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包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。

交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产:A.取得该金
融资产的目的,主要是为了近期内出售;B.属于进行集中管理的可辨
认金融工具组合的一部分,且有客观证据表明本公司近期采用短期获
利方式对该组合进行管理;C.属于衍生工具,但是,被指定且为有效
套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通
过交付该权益工具结算的衍生工具除外。

符合下述条件之一的金融资产,在初始确认时可指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产:A.该指定可以消除或明显
减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确
认或计量方面不一致的情况;B.本公司风险管理或投资策略的正式书
面文件已载明,对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融
负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。

初始确认采用公允价值计量,相关交易费用计入当期损益。支付
的价款中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未
领取的利息,单独确认为应收项目。公司在持有交易性金融资产期间
取得的利息或现金股利,确认为投资收益。

资产负债表日,采用公允价值计量交易性金融资产和金融负债,
公允价值变动计入当期损益。

处置该金融资产或金融负债时,其公允价值与初始入账金额的差

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额确认为投资收益,并调整公允价值变动损益。

②持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定,且本公司有明确意图
和能力持有至到期的非衍生金融资产。

持有至到期投资按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为
初始确认金额,支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的利息,
单独确认为应收利息。

持有至到期投资在持有期间按摊余成本和实际利率计算确认利
息收入,计入投资收益。实际利率应在取得投资时确定,在持有该投
资期间保持不变,实际利率与票面利率差别不大的,可以采用票面利
率作为实际利率。

处置持有至到期投资,将取得价款与该投资账面余额之间的差额
计入投资收益。

有客观证据表明持有至到期投资发生了减值的,应计算该投资的
未来现金流量现值,该现值低于账面价值的差额确认为减值损失,计
提减值准备。

③贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金
融资产。本公司划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收
账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。

贷款和应收款项采用实际利率法,按摊余成本进行后续计量,在
终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失,计入当期损益。


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④可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产,以及除
了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款
项、持有至到期投资以外的金融资产。

可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定,即初
始确认金额扣除已偿还的本金,加上或减去采用实际利率法将该初始
确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额,并扣
除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具投资的期末成本为
其初始取得成本。

可供出售金融资产应当按取得该金融资产的公允价值和相关交
易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含的已到付息期但尚
未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利,单独确认为应收
项目。

可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量,公允价值变动形
成的利得或损失,除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关
的汇兑差额计入当期损益外,确认为其他综合收益,在该金融资产终
止确认时转出,计入当期损益。但是,在活跃市场中没有报价且其公
允价值不能可靠计量的权益工具投资,以及与该权益工具挂钩并须通
过交付该权益工具结算的衍生金融资产,按照成本进行后续计量。

可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放
的现金股利,计入投资收益。

3、金融资产减值

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除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外,本公
司在每个资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查,有客观
证据表明金融资产发生减值的,计提减值准备。

本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试;对单项金
额不重大的金融资产,单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险
特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资
产(包括单项金额重大和不重大的金融资产),包括在具有类似信用
风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的
金融资产,不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减
值测试。

①持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未
来现金流量现值,减记金额确认为减值损失,计入当期损益。金融资
产在确认减值损失后,如有客观证据表明该金融资产价值已恢复,且
客观上与确认该损失后发生的事项有关,原确认的减值损失予以转
回,金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备
情况下该金融资产在转回日的摊余成本。

②可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严
重或非暂时性下跌时,表明该可供出售权益工具投资发生减值。其中
“严重下跌”是指公允价值下跌幅度累计超过20%;“非暂时性下跌”

是指公允价值连续下跌时间超过12个月,持续下跌期间的确定依据为

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如果每月最后一个交易日的公允价值比第一个交易日的公允价值小,
则计算为一个月。

可供出售金融资产发生减值时,将原计入其他综合收益的因公允
价值下降形成的累计损失予以转出并计入当期损益,该转出的累计损
失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价
值和原已计入损益的减值损失后的余额。

在确认减值损失后,期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢
复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关,原确认的减值损失予
以转回,可供出售权益工具投资的减值损失转回确认为其他综合收
益,可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。

在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具
投资,或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融
资产的减值损失,不予转回。

4、金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产,予以终止确认:①收取该金融资
产现金流量的合同权利终止;②该金融资产已转移,且将金融资产所
有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方;③该金融资产已转移,
虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬,但是放弃了对该金融资产控制。

若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬,且未放弃对该金融资产的控制的,则按照继续涉入所转移
金融资产的程度确认有关金融资产,并相应确认有关负债。继续涉入

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所转移金融资产的程度,是指该金融资产价值变动使企业面临的风险
水平。

金融资产整体转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产的账
面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变
动累计额之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产的账
面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行
分摊,并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其
他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差
额计入当期损益。

本公司对采用附追索权方式出售的金融资产,或将持有的金融资
产背书转让,需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否
已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转
入方的,终止确认该金融资产;保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的,不终止确认该金融资产;既没有转移也没有保留金融
资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,则继续判断企业是否对该资
产保留了控制,并根据前面各段所述的原则进行会计处理。

5、金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债和其他金融负债。初始确认金融负债,以公允价值
计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,相关
的交易费用直接计入当期损益,对于其他金融负债,相关交易费用计

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入初始确认金额。

①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产
和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产的条件一致。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价
值进行后续计量,公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融
负债相关的股利和利息支出计入当期损益。

②其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂
钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债,按照成本进行后续
计量。其他金融负债采用实际利率法,按摊余成本进行后续计量,终
止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

③财务担保合同及贷款承诺
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债的财务担保合同,或没有指定为以公允价值计量且其变动计入损益
并将以低于市场利率贷款的贷款承诺,以公允价值进行初始确认,在
初始确认后按照《企业会计准则第13号—或有事项》确定的金额和初
始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号—收入》的原则确定的累
计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。

6、金融负债的终止确认

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金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,才能终止确认该金
融负债或其一部分。本公司(债务人)与债权人之间签订协议,以承
担新金融负债方式替换现存金融负债,且新金融负债与现存金融负债
的合同条款实质上不同的,终止确认现存金融负债,并同时确认新金
融负债。

金融负债全部或部分终止确认的,将终止确认部分的账面价值与
支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差
额,计入当期损益。

7、衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量,并以公允
价值进行后续计量。除指定为套期工具且套期高度有效的衍生工具,
其公允价值变动形成的利得或损失将根据套期关系的性质按照套期
会计的要求确定计入损益的期间外,其余衍生工具的公允价值变动计
入当期损益。

对包含嵌入衍生工具的混合工具,如未指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产或金融负债,嵌入衍生工具与该主合
同在经济特征及风险方面不存在紧密关系,且与嵌入衍生工具条件相
同,单独存在的工具符合衍生工具定义的,嵌入衍生工具从混合工具
中分拆,作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的
资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量,则将混合工具整体指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。

8、金融资产和金融负债的抵销

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当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利,且目
前可执行该种法定权利,同时本公司计划以净额结算或同时变现该金
融资产和清偿该金融负债时,金融资产和金融负债以相互抵销后的金
额在资产负债表内列示。除此以外,金融资产和金融负债在资产负债
表内分别列示,不予相互抵销。

9、权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的
剩余权益的合同。本公司发行(含再融资)、回购、出售或注销权益
工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工具的公允价值变动。

与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。

本公司对权益工具持有方的各种分配(不包括股票股利),减少
股东权益。本公司不确认权益工具的公允价值变动额。

(九)应收款项
应收款项包括应收账款、应收票据、其他应收款等。应收款项按
与债务人之间的合同或协议价款作为初始确认金额。资产负债表日,
应收款项按摊余成本计量。处置或收回应收款项,将取得的价款与账
面价值之间的差额计入当期损益。

(1)单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项:
单项金额重大的判断依据或金额标准期末余额大于100万元(含100万元)
单项金额重大并单项计提坏账准备的
计提方法
单独进行减值测试,根据测试结果决定
是否计提坏账准备
(2)按信用风险组合计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准期末余额大于100万元(含100万元)
单项金额重大并单项计提坏账准备的
计提方法
单独进行减值测试,根据测试结果决定
是否计提坏账准备
(2)按信用风险组合计提坏账准备的应收款项

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单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的
应收款项,通过考虑不同市场、不同客户等风险情况制定信用政策,
以信用期和账龄等作为风险特征组成类似信用风险特征组合,并按组
合在资产负债表日余额的一定比例计提坏账准备。

A.不同组合的确定依据:
项目确定组合的依据
组合1应收按揭款、关联方的应收款项、保证金、押金
组合2其他应收款项
B.不同组合计提坏账准备的计提方法:
项目计提方法
组合1不计提坏账准备
组合2账龄分析法
a.组合1中,主要为应收按揭款、应收关联方款项、保证金、押
金,由于该款项性质存在坏账的可能性较小,不计提坏账准备。对合
并范围内的关联应收款项单独测试后有确凿证据表明发生减值的,报
董事会批准后计提坏账准备。

b.组合2中,采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法
(3)单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
账龄应收账款计提比例(%)其他应收款计提比例(%)
1年以内(含1年,下同)001-2年10102-3年30303-5年50505年以上100100
项目确定组合的依据
组合1应收按揭款、关联方的应收款项、保证金、押金
组合2其他应收款项
B.不同组合计提坏账准备的计提方法:
项目计提方法
组合1不计提坏账准备
组合2账龄分析法
a.组合1中,主要为应收按揭款、应收关联方款项、保证金、押
金,由于该款项性质存在坏账的可能性较小,不计提坏账准备。对合
并范围内的关联应收款项单独测试后有确凿证据表明发生减值的,报
董事会批准后计提坏账准备。

b.组合2中,采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法
(3)单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
账龄应收账款计提比例(%)其他应收款计提比例(%)
1年以内(含1年,下同)001-2年10102-3年30303-5年50505年以上100100

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单项计提坏账准备的理由
债务单位撤消、破产或因资不抵债、现金流量不足、发
生严重的自然灾害等而导致无法偿付债务
坏账准备的计提方法
本公司对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收
款项,单独进行减值测试,有客观证据表明其发生了减
值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
额,确认减值损失,计提坏账准备。如:与对方存在争
议或涉及诉讼、仲裁的应收款项,已有明显迹象表明债
务人很可能无法履行还款义务的应收款项。

(4)坏账准备的转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复,且客观上与确认该损
失后发生的事项有关,原确认的减值损失予以转回,计入当期损益。

但是,该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收
款项在转回日的摊余成本。

(5)本公司向金融机构以不附追索权方式转让应收款项的,按
交易款项扣除已转销应收款项的账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。

(6)对应收票据和预付账款单独进行减值测试,有客观证据表
明其发生了减值的,根据未来现金流量现值低于其账面价值的差额,
确认为减值损失,计提坏账准备。

(十)存货
1、存货的分类
本公司存货分为开发产品、开发成本、库存商品、原材料及其他。

开发产品是指已建成或购入、待出租或出售的物业;开发成本是指尚
未建成的、以出租或出售为目的的物业;拟进行开发的土地成本做为
单项计提坏账准备的理由
债务单位撤消、破产或因资不抵债、现金流量不足、发
生严重的自然灾害等而导致无法偿付债务
坏账准备的计提方法
本公司对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收
款项,单独进行减值测试,有客观证据表明其发生了减
值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
额,确认减值损失,计提坏账准备。如:与对方存在争
议或涉及诉讼、仲裁的应收款项,已有明显迹象表明债
务人很可能无法履行还款义务的应收款项。

(4)坏账准备的转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复,且客观上与确认该损
失后发生的事项有关,原确认的减值损失予以转回,计入当期损益。

但是,该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收
款项在转回日的摊余成本。

(5)本公司向金融机构以不附追索权方式转让应收款项的,按
交易款项扣除已转销应收款项的账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。

(6)对应收票据和预付账款单独进行减值测试,有客观证据表
明其发生了减值的,根据未来现金流量现值低于其账面价值的差额,
确认为减值损失,计提坏账准备。

(十)存货
1、存货的分类
本公司存货分为开发产品、开发成本、库存商品、原材料及其他。

开发产品是指已建成或购入、待出租或出售的物业;开发成本是指尚
未建成的、以出租或出售为目的的物业;拟进行开发的土地成本做为

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开发成本核算。

2、存货取得和发出的计价方法
存货盘存制度采用永续盘存制,存货取得时按实际成本计价。开
发产品的实际成本包括土地出让金、开发前期费用、建筑安装工程支
出等开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关
费用。存货发出时,开发产品采用个别计价法,库存商品等其他存货
采用先进先出法计价。

开发用土地的核算方法:购买开发用的土地,根据相关出让合同
约定需要支付的价款,计入“开发成本-土地成本费用”科目。

公共配套设施的核算方法:公共配套设施单独进行设计、工程计
量的,直接在“开发成本-公共配套设施费”核算;和项目整体进行
设计施工的,按整体项目完工后的单位成本根据建设面积分摊(公共
配套设施的专用成本除外)
维修基金的核算方法:根据各开发项目所在地政府对公共设施专
用基金、房屋本体维修基金的相关管理规定提取应由公司负担的部分
计入“开发间接费用-物业管理完善费”。

质量保证金的核算方法:在支付建安工程结算款时,按合同确定
的质量保证金比例进行扣款并在“应付账款”科目下分单位分项目核
算。质量保证期满,未发生工程质量问题的,履行完公司相关的内部
审批程序后退还质量保证金。

开发项目发生借款利息及有关费用的会计处理:公司为开发项目
而借入的专项资金所发生的利息及有关费用,在开发产品完工之前,

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计入“开发资本化费用”,完工之后计入财务费用。

3、存货跌价准备计提方法
本公司期末存货成本高于其可变现净值的,计提存货跌价准备。

本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备,期末,以前减记存
货价值的影响因素已经消失的,存货跌价准备在原已计提的金额内转
回。

4、存货可变现净值的确认方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

(十一)长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、
共同控制或重大影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控
制、共同控制或重大影响的长期股权投资,作为可供出售金融资产或
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算。

共同控制,是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制,
并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才
能决策。重大影响,是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参
与决策的权力,但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策
的制定。

1、投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,在合并日按照
被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份

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额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与
支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差
额,调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。以发行权
益性证券作为合并对价的,在合并日按照被合并方所有者权益在最终
控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始
投资成本,按照发行股份的面值总额作为股本,长期股权投资初始投
资成本与所发行股份面值总额之间的差额,调整资本公积;资本公积
不足冲减的,调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合
并方的股权,最终形成同一控制下企业合并的,应分别是否属于“一
揽子交易”进行处理:属于“一揽子交易”的,将各项交易作为一项
取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的,在合并
日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本,长期股权投资初
始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一
步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额,调整资本公积;资本
公积不足冲减的,调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用
权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益,暂不进行
会计处理。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,在购买日按
照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本,合并成本包括包括购
买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值
之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权,最终形成非同一控制

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下的企业合并的,应分别是否属于“一揽子交易”进行处理:属于“一
揽子交易”的,将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。

不属于“一揽子交易”的,按照原持有被购买方的股权投资账面价值
加上新增投资成本之和,作为改按成本法核算的长期股权投资的初始
投资成本。原持有的股权采用权益法核算的,相关其他综合收益暂不
进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的,其公允价值
与账面价值之间的差额,以及原计入其他综合收益的累计公允价值变
动转入当期损益。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等
中介费用以及其他相关管理费用,于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资,按成本进行
初始计量,该成本视长期股权投资取得方式的不同,分别按照本公司
实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投
资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允
价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。

与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投
资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同
控制但不构成控制的,长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22
号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上
新增投资成本之和。

2、后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制(构成共同经营者除外)或重大影

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响的长期股权投资,采用权益法核算。此外,公司财务报表采用成本
法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。

①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时,长期股权投资按初始投资成本计价,追加或
收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或
者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外,当期投资
收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,不调整长期股权投资
的初始投资成本;初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股权投
资的成本。

采用权益法核算时,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净
损益和其他综合收益的份额,分别确认投资收益和其他综合收益,同
时调整长期股权投资的账面价值;按照被投资单位宣告分派的利润或
现金股利计算应享有的部分,相应减少长期股权投资的账面价值;对
于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的
其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应
享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位各项可辨
认资产等的公允价值为基础,对被投资单位的净利润进行调整后确
认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的,按照

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本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整,并
据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企
业之间发生的交易,投出或出售的资产不构成业务的,未实现内部交
易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销,在此基础
上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损
失,属于所转让资产减值损失的,不予以抵销。本公司向合营企业或
联营企业投出的资产构成业务的,投资方因此取得长期股权投资但未
取得控制权的,以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始
投资成本,初始投资成本与投出业务的账面价值之差,全额计入当期
损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的,取得的
对价与业务的账面价值之差,全额计入当期损益。本公司自联营企业
及合营企业购入的资产构成业务的,按《企业会计准则第20号——企
业合并》的规定进行会计处理,全额确认与交易相关的利得或损失。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时,以长期股权投资的账
面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零
为限。此外,如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务,则按
预计承担的义务确认预计负债,计入当期投资损失。被投资单位以后
期间实现净利润的,本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额
后,恢复确认收益分享额。

③收购少数股权
在编制合并财务报表时,因购买少数股权新增的长期股权投资与
按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日(或合并日)开始持续

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计算的净资产份额之间的差额,调整资本公积,资本公积不足冲减的,
调整留存收益。

④处置长期股权投资
在合并财务报表中,母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对
子公司的长期股权投资,处置价款与处置长期股权投资相对应享有子
公司净资产的差额计入股东权益;母公司部分处置对子公司的长期股
权投资导致丧失对子公司控制权的,按本附注三、6、(2)“合并财
务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。

其他情形下的长期股权投资处置,对于处置的股权,其账面价值
与实际取得价款的差额,计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资,处置后的剩余股权仍采用权益
法核算的,在处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的
比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会
计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他
所有者权益变动而确认的所有者权益,按比例结转入当期损益。

采用成本法核算的长期股权投资,处置后剩余股权仍采用成本法
核算的,其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融
工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益,采用与被投资单位
直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理,并按比例结转当
期损益;因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当
期损益。


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本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的,在编
制个别财务报表时,处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控
制或施加重大影响的,改按权益法核算,并对该剩余股权视同自取得
时即采用权益法核算进行调整;处置后的剩余股权不能对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的,改按金融工具确认和计量准则的有
关规定进行会计处理,其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间
的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前,因
采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合
收益,在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资
产或负债相同的基础进行会计处理,因采用权益法核算而确认的被投
资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有
者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中,处置
后的剩余股权采用权益法核算的,其他综合收益和其他所有者权益按
比例结转;处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计
处理的,其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或
重大影响的,处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算,
其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差
额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益,在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理,因被投资方除净损益、其他综合收益
和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益,在终止

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采用权益法时全部转入当期投资收益。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制
权,如果上述交易属于一揽子交易的,将各项交易作为一项处置子公
司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理,在丧失控制权之前每
一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的
差额,先确认为其他综合收益,到丧失控制权时再一并转入丧失控制
权的当期损益。

(十二)投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的
房地产。本公司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备
增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企
业以经营租赁方式出租的建筑物,主要包括自行建造或开发活动完成
后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建
筑物。对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物,如董事
会或类似机构或政府相关文件明确表明其用于经营出租且持有意图
短期内不再发生变化的,即使尚未签订租赁协议,也视为投资性房地
产。

1、投资性房地产的确认和初始计量
公司在与投资性房地产有关的经济利益很可能流入公司且其成
本能可靠地计量时,确认为投资性房地产。外购投资性房地产的成本,
包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建
造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发

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生的必要支出构成。其他方式取得的投资性房地产的成本,按相关会
计准则规定确定。

与投资性房地产有关的后续支出,符合投资性房地产确认条件的
计入投资性房地产的成本,否则,在发生时计入当期损益。

2、投资性房地产的后续计量
本公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。公司对成本模
式计量的投资性房地产,采用与公司固定资产、无形资产相同的折旧
或摊销政策。采用直线平均法计算,并按各类资产的原值和估计的使
用年限扣除残值(原值的百分比)后按年计提折旧。

类别使用年限(年)残值率%年折旧率%
房屋及建筑物(土地使用年限70年)50101.80
房屋及建筑物(土地使用年限50年)40102.25
房屋及建筑物(土地使用年限40年)30103.00
房屋及建筑物自折旧开始剩余使用年限低于上述使用年限的,按
剩余使用年限计提折旧,残值率不变。

3、投资性房地产的转换和处置
转换的形式主要包括:投资性房地产开始自用,由投资性房地产
转换为固定资产或无形资产;房地产企业将用于经营出租的房地产用
于对外销售,由投资性房地产转换为存货;作为存货的房地产改为出
租,由存货转换为投资性房地产;自用建筑物停止自用改为出租,由
固定资产转换为投资性房地产;自用土地使用权停止自用用于赚取租
金或资本增值,由无形资产转换为投资性房地产。

当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置
类别使用年限(年)残值率%年折旧率%
房屋及建筑物(土地使用年限70年)50101.80
房屋及建筑物(土地使用年限50年)40102.25
房屋及建筑物(土地使用年限40年)30103.00
房屋及建筑物自折旧开始剩余使用年限低于上述使用年限的,按
剩余使用年限计提折旧,残值率不变。

3、投资性房地产的转换和处置
转换的形式主要包括:投资性房地产开始自用,由投资性房地产
转换为固定资产或无形资产;房地产企业将用于经营出租的房地产用
于对外销售,由投资性房地产转换为存货;作为存货的房地产改为出
租,由存货转换为投资性房地产;自用建筑物停止自用改为出租,由
固定资产转换为投资性房地产;自用土地使用权停止自用用于赚取租
金或资本增值,由无形资产转换为投资性房地产。

当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置

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中取得经济利益时,终止确认该项投资性房地产。

出售、转让、报废或发生投资性房地产毁损时,将处置收入扣除
其账面价值和相关税费后的余额计入当期损益。

采用成本模式计量的投资性房地产,发生减值时计提减值准备,
计提的减值准备日后不得转回。存在减值迹象的,按照《企业会计准
则第8号——资产减值》的规定进行处理。

(十三)固定资产及其累计折旧
1、固定资产的确认条件和分类
固定资产是指单价金额在5000元以上(含税)且使用寿命超过一
个会计年度,为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的房屋、
建筑物、机器、机械、运输工具、办公设备等有形资产。

与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业,并且该固定资产
的成本能够可靠地计量时,固定资产才能予以确认。

公司的固定资产分为:房屋及建筑物、机器设备、运输设备、办
公及电子设备、其他设备。

本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。

2、固定资产的计价
固定资产在取得时,按取得时的成本入账。购入的固定资产,以
实际支付的买价、包装费、运输费、安装成本等计价;自行建造的固
定资产,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构
成;投资者投入的固定资产,按投资合同或协议约定的价值确定,但
合同或协议约定价值不公允的除外;在原有固定资产基础上进行改

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建、扩建的,按原有固定资产的价值,加上由于改建、扩建而发生的
支出,减去改建、扩建过程中发生的变价收入计价;接受捐赠的固定
资产,按同类资产的市场价格,或根据所提供的有关凭证计价,接受
捐赠固定资产时发生的各项费用,计入固定资产价值。

3、折旧政策
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状
态时开始计提折旧,终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止
计提折旧。在不考虑减值准备的情况下,按固定资产类别、预计使用
寿命和预计残值,本公司确定各类固定资产的年折旧率如下:
类别使用年限(年)残值率%年折旧率%
房屋及建筑物(土地产权70年)50101.80
房屋及建筑物(土地产权50年)40102.25
房屋及建筑物(土地产权40年)30103.00
机器设备10010.00
运输设备5020.00
电子设备3033.33
其他设备5020.00
房屋及建筑物自折旧开始剩余使用年限低于上述使用年限的,按
剩余使用年限计提折旧,残值率不变。

其中,已计提减值准备的固定资产,还应扣除已计提的固定资产
减值准备累计金额计算确定折旧率。

4、固定资产后续支出
与固定资产有关的后续支出,如果使可能流入企业的经济利益超
过了原先的估计,如延长了固定资产的使用寿命,或者使产品质量实
质性提高,或者使产品成本实质性降低,则应当计入固定资产账面价
类别使用年限(年)残值率%年折旧率%
房屋及建筑物(土地产权70年)50101.80
房屋及建筑物(土地产权50年)40102.25
房屋及建筑物(土地产权40年)30103.00
机器设备10010.00
运输设备5020.00
电子设备3033.33
其他设备5020.00
房屋及建筑物自折旧开始剩余使用年限低于上述使用年限的,按
剩余使用年限计提折旧,残值率不变。

其中,已计提减值准备的固定资产,还应扣除已计提的固定资产
减值准备累计金额计算确定折旧率。

4、固定资产后续支出
与固定资产有关的后续支出,如果使可能流入企业的经济利益超
过了原先的估计,如延长了固定资产的使用寿命,或者使产品质量实
质性提高,或者使产品成本实质性降低,则应当计入固定资产账面价

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值,其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此之外的
后续支出,在实际发生的当期确认为费用。

固定资产装修费用,符合上述原则可资本化的,在“固定资产”

科目下单设“固定资产装修”明细科目核算,并在两次装修期间与固
定资产尚可使用年限两者中较短的期间内,按残值率0采用直线法单
独计提折旧。如果在下次装修时,该项固定资产相关的“固定资产装
修”明细科目仍有余额,将该余额一次全部计入当期损益。

公司出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损,将处置收
入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益,固定资产盘亏造
成的损失,计入当期损益。

5、大修理费用
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用,有确凿证据
表明符合固定资产确认条件的部分,计入固定资产成本,不符合固定
资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理间隔期间,照
提折旧。

(十四)借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外
币借款而发生的汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的
购建或者生产的借款费用,在资产支出已经发生、借款费用已经发生、
为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已
经开始时,开始资本化;构建或者生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用状态或者可销售状态时,停止资本化。其余借款费用在发

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生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用,减去尚未动用的借款资金存
入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额
予以资本化;一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支
出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,确定资本化金额。资
本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

资本化期间内,外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化;外币
一般借款的汇兑差额计入当期损益。

符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产
活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和
存货等资产。

如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中
断、并且中断时间连续超过3个月的,暂停借款费用的资本化,直至
资产的购建或生产活动重新开始。

(十五)无形资产
无形资产是指单价金额在50000元(含税)以上的企业拥有或者
控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产,通常包括专利权、非专
利技术、商标权、著作权、特许权等。

1、无形资产计价
无形资产在取得时,按实际成本计价。自行开发并按法律程序申
请取得的无形资产按依法取得时发生的注册费、聘请律师费等费用作
为无形资产的实际成本,但是对于以前期间已经费用化的支出不再调

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整。

2、无形资产摊销
自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销,计入相关资产成
本或当期损益。无形资产的摊销方法按以下原则确定:按5年直线法
进行摊销,其残值视为零,如该资产使用寿命期限低于5年的,按其
使用寿命年限摊销。

3、无形资产减值准备
对使用寿命不确定的无形资产,于资产负债表日应进行减值测
试。对使用寿命有限的无形资产,于资产负债表日,存在减值迹象的,
应当估计其可收回金额。可收回金额按资产的公允价值减去处置费用
后的净额与资产未来现金流量的现值之间的高者确定。估计可收回金
额,应以单项资产为基础,若难以对单项资产的可收回金额进行估计
的,应以该项资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。减
值准备一旦计提,不得转回。

4、无形资产处置
出售无形资产,将取得的价款与该无形资产账面价值的差额计入
当期损益。无形资产预期不能为企业带来经济利益的,将该无形资产
的账面价值予以转销,其账面价值转作当期损益。

(十六)长期待摊费用摊销方法
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的
分摊期限在1年以上的各项费用。长期待摊费用按实际支出入账,在
规定的期限内分期平均摊销。


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经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出,在“长期待摊费
用”科目核算,在协议约定的租赁期内平均分摊。

经营场所的装修支出计入长期待摊费用,按5年进行摊销,经营
场所是以租赁方式取得且从摊销日起剩余租赁期少于5年的,按剩余
租赁期进行摊销。

(十七)长期资产减值
资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。

公司应在资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式进行后续
计量的投资性房地产、固定资产、无形资产、在建工程等非流动资产
的减值进行测试及确认。不包括下列三项分别适用其他相关会计准则
的资产减值:
A.存货的减值,适用存货跌价准备的计提及转回;
B.《金融工具确认和计量》规范的金融资产的减值,适用金融工
具确认和计量;
C.递延所得税资产的减值,适用所得税的政策。

1、公司在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。

因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产,无论是
否存在减值迹象,每年都应当进行减值测试。

2、存在下列迹象的,表明资产可能发生减值
①资产的市价当期大幅度下跌,其跌幅明显高于因时间的推移或
者正常使用而预计的下跌。

②企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市

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场在当期或者将在近期发生重大变化,从而对企业产生不利影响。

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高,从而影响
企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率,导致资产可收回金额
大幅度降低。

④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。

⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。

⑥企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低
于预期,如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润(或者亏损)
远远低于(或者高于)预计金额等。

⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

3、有迹象表明一项资产可能发生减值的,以单项资产为基础估
计其可回收金额;难以对单项资产的可回收金额进行估计的,以该资
产所属的资产组或资产组组合为基础确定其可回收金额。

4、可收回金额根据单项资产、资产组或资产组组合的公允价值
减去处置费用后的净额与该单项资产、资产组或资产组组合的预计未
来现金流量的现值两者之间较高者确定。

5、单项资产的可收回金额低于其账面价值的,按单项资产的账
面价值与可收回金额的差额计提相应的资产减值准备。

资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的,确认其相
应的减值损失,减值损失金额先抵减分摊至资产组或资产组组合中的
商誉的账面价值,再根据资产组或资产组组合中除商誉之外的其他各
项资产的账面价值所占比重,按比例抵减其他各项资产的账面价值;

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以上资产账面价值的抵减,作为各单项资产(包括商誉)的减值损失,
计提各单项资产的减值准备。

(十八)职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利
以及其他长期职工福利。其中:
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗
保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教
育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期
间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债,并计入当期损益或相关资
产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。

离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括
基本养老保险、失业保险以及年金等,相应的应缴存金额于发生时计
入相关资产成本或当期损益。

在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或为鼓励职工
自愿接受裁减而提出给予补偿的建议,在本公司不能单方面撤回因解
除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时,和本公司确认与涉
及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日,确认辞退福利产生的
职工薪酬负债,并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束
后十二个月不能完全支付的,按照其他长期职工薪酬处理。

职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将
自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资
和缴纳的社会保险费等,在符合预计负债确认条件时,计入当期损益

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(辞退福利)。

本公司向职工提供的其他长期职工福利,符合设定提存计划的,
按照设定提存计划进行会计处理,除此之外按照设定受益计划进行会
计处理。

(十九)收入的确认原则
1、商品销售:已将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方,
不再对该商品实施继续管理权和实际控制权,相关的收入已经收到或
取得了收款的证据,并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量
时,确认营业收入的实现。

确认房地产开发产品销售收入的条件:
①房地产完工,并完成竣工验收。

②已签订销售合同。

③一次性付款或分期付款方式的,已收讫全部房款;按揭方式的,
已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续。

④按照销售合同约定的要求办妥了房产交付手续。

2、提供劳务:
按照完工百分比法确认相关的劳务收入,在确认劳务收入时,以
劳务合同的总收入、劳务的完成程度能够可靠地确定,与交易相关的
价款能够流入,已经发生的成本和完成劳务将要发生的成本能够可靠
地计量为前提。

3、出租物业、物业管理收入:
按出租物业、物业管理协议约定的租金和管理费按期确认经营收

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入。

(二十)政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资
产,不包括政府以投资者身份并享有相应所有者权益而投入的资本。

政府补助为货币性资产的,按照收到或应收的金额计量。政府补助为
非货币性资产的,应当按照公允价值计量;公允价值不能可靠取得的,
按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助,直接计入当期损
益。

当本公司能够满足政府补助所附条件,且能够收到政府补助时,
才能确认政府补助。

政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助,是指公司取得的、用于购建或以其他方式形
成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助,是指除与资产相关
的政府补助之外的政府补助。

与资产相关的政府补助,采用总额法,确认为递延收益,在相关
资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益,相关资产在使
用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的,将尚未分配的相关
递延收益余额转入资产处置当期的损益,已确认的政府补助需要退回
的,冲减相关递延收益账面余额,超出部分计入当期损益。

与收益相关的政府补助,采用总额法,用于补偿公司已发生的相
关成本费用或损失时,直接计入当期损益;用于补偿以后期间的相关
成本费用或损失时,确认为递延收益,并在确认相关成本费用或损失

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的期间,计入当期损益。

对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助,区
分不同部分分别进行会计处理;难以区分的,整体归类为与收益相关
的政府补助。

与公司日常活动相关的政府补助,按照经济业务实质,计入其他
收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助,计入营
业外收支。

(二十一)递延所得税资产/递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额,以及
未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目
的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异,采用资产负债
表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。

与商誉的初始确认有关,以及与既不是企业合并、发生时也不影
响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易中产生的资产或
负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异,不予确认有关的递延所得
税负债。此外,对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税
暂时性差异,如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间,而且该暂
时性差异在可预见的未来很可能不会转回,也不予确认有关的递延所
得税负债。除上述例外情况,本公司确认其他所有应纳税暂时性差异
产生的递延所得税负债。

与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额
(或可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵

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扣暂时性差异,不予确认有关的递延所得税资产。此外,对与子公司、
联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异,如果暂时性差异
在可预见的未来不是很可能转回,或者未来不是很可能获得用来抵扣
可抵扣暂时性差异的应纳税所得额,不予确认有关的递延所得税资
产。除上述例外情况,本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额为限,确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得
税资产。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,以很可能获得
用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限,确认相应
的递延所得税资产。

资产负债表日,对于递延所得税资产和递延所得税负债,根据税
法规定,按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计
量。

于资产负债表日,对递延所得税资产的账面价值进行复核,如果
未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产
的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应
纳税所得额时,减记的金额予以转回。

(二十二)所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调
整商誉,或与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税
计入所有者权益外,均作为所得税费用计入当期损益。

当期所得税是按照当期应纳税所得额计算的当期应交所得税金

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额。应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应
调整后得出。

本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之
间的暂时性差异,采用资产负债表债务法确认递延所得税。

各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债,除非该应
纳税暂时性差异是在以下交易中产生的:A、商誉的初始确认,或者
具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认:该交易不是企
业合并,并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额;
B、对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差
异,该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的
未来很可能不会转回。

对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款
抵减,本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损
和税款抵减的未来应纳税所得额为限,确认由此产生的递延所得税资
产,除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的:A、该交易不
是企业合并,并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得
额;B、对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时
性差异,同时满足下列条件的,确认相应的递延所得税资产:暂时性
差异在可预见的未来很可能转回,且未来很可能获得用来抵扣可抵扣
暂时性差异的应纳税所得额。

于资产负债表日,本公司对递延所得税资产和递延所得税负债,
按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量,并反映资产

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负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。

于资产负债表日,本公司对递延所得税资产的账面价值进行复
核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延
所得税资产的利益,减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得
足够的应纳税所得额时,减记的金额予以转回。

(二十三)租赁
本公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的
租赁确认为融资租赁,除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。

在租赁期开始日,本公司将租赁开始日租赁资产公允价值与最低
租赁付款额现值中较低者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款
额作为长期应付款的入账价值,其差额作为未确认融资费用。

经营租赁的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产
成本或当期损益。

(二十四)其他重要的会计政策和会计估计:无。

五、会计政策和会计估计变更以及差错更正、其他调整的说明
(一)会计政策变更
本报告期公司会计政策未发生变更。

(二)会计估计变更
本报告期公司主要会计估计未发生变更。

(三)重要前期差错更正
1、追溯重述法
本报告期未发生采用追溯重述法的前期会计差错更正事项。


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2、未来适用法
本报告期未发生采用未来适用法的前期会计差错更正事项。

六、税项
(一)主要税种及税率
税种计税依据税率%
增值税
按应税销售额计算销项税扣除当期可抵
扣进项税
3、5、6、9、10、11、13、16
城市维护建设税应交增值税额7
教育费附加应交增值税额3
地方教育费附加应交增值税额2
企业所得税应纳税所得额25
根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局
海关总署公告2019年第39号),发生增值税应税销售行为或者进口
货物,原适用16%税率的,税率调整为13%;原适用10%税率的,税率
调整为9%。调整自2019年4月1日起执行。

七、财务报表重要项目注释
说明:资产负债表科目期初指2019年12月31日,期末指
2020年6月30日;利润表科目上期指2019年上半年,本期指
2020年上半年。

(一)货币资金
单位:万元
项目期末余额期初余额
库存现金3.164.58
银行存款1,721,619.814,731,947.68
其他货币资金38,106.991,422.79
合计1,759,729.964,733,375.05
税种计税依据税率%
增值税
按应税销售额计算销项税扣除当期可抵
扣进项税
3、5、6、9、10、11、13、16
城市维护建设税应交增值税额7
教育费附加应交增值税额3
地方教育费附加应交增值税额2
企业所得税应纳税所得额25
根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局
海关总署公告2019年第39号),发生增值税应税销售行为或者进口
货物,原适用16%税率的,税率调整为13%;原适用10%税率的,税率
调整为9%。调整自2019年4月1日起执行。

七、财务报表重要项目注释
说明:资产负债表科目期初指2019年12月31日,期末指
2020年6月30日;利润表科目上期指2019年上半年,本期指
2020年上半年。

(一)货币资金
单位:万元
项目期末余额期初余额
库存现金3.164.58
银行存款1,721,619.814,731,947.68
其他货币资金38,106.991,422.79
合计1,759,729.964,733,375.05

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6月
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(二)存货

单位:万元

项目
期末余额期初余额
账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值
开发成本
1,058,658.37
-1,058,658.37
303,897.18
-303,897.18
开发产品
-
合计
1,058,658.37
-1,058,658.37
303,897.18
-303,897.18

(三)投资性房地产

单位:万元

项目出租建筑物未完工拟出租建筑物合计
一、账面原值
1、
2019年末余额
2,914,694.44
1,077,680.65
3,992,375.092、本期增加金额
217,532.06
126,,632.13
344,164.193、本期减少金额
4、
2020年
6月末余额
3,132,226.50
4,336,539.28
二、累计折旧和累计摊销
1、
2019年末余额
72,040.76
72,040.762、本期增加金额
34,512.76
34,512.763、本期减少金额
4、
2020年
6月末余额
106,553.52
106,553.52
三、减值准备
1、
2019年末余额
2、
2020年
6月末余额
四、账面价值
1、
2020年
6月末账面价值
3,025,672.99
1,204,312.78
4,229,985.772、
2019年末账面价值
2,842,653.68
1,077,680.65
3,920,334.33

(四)其他应付款

单位:万元

项目期末余额期初余额
应付利息
分期付息到期还本的长期借款利息
1,220.35
549.79REITS专项计划权利维持费
2,417.56
730.58
小计
3,637.91
1,280.37
应付股利
---


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6月
30日
财务报表附注

项目期末余额期初余额
其他应付款
单位往来
-363.77
个人往来
-4.20
押金、保证金
10,095.99
7,989.43
代扣代缴费用
2,141.65
2,141.65
预提评估费、可行性研究费等费用
469.93
1,340.66
福田区政府总部经营支持款
500.00
500.00
工会筹备金
--
收缴地价或罚款
604.80
403.80
深圳市平稳发展投资有限公司股权
收益权回购本金及回购溢价
430,327.32
1,000,920.56
其他
4,345.98
467.61
小计
448,485.67
1,014,131.67
合计
452,123.58
1,015,412.05

(五)长期借款

单位:万元

借款类别期末余额期初余额
信用借款
123,000.00
48,000.00
抵押借款
21,343.54
1,900.00
减:一年内到期的长期借款
--
合计
144,343.54
49,900.00

(六)实收资本

单位:万元

股东名称期末余额本期增加本期减少期初余额
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
10,000,000.00
--10,000,000.00
合计
10,000,000.00
--10,000,000.00

注:本公司注册资本
1,000亿元。根据深圳市委领导办公会议纪要(深会纪【2016】26
号)决定,由市财政委分三年向本公司注入资本金
1,000亿元,其中
2016年
400亿元、2017

300至
400亿元、2018年
200至
300亿元。



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(七)营业收入、营业成本构成
公司报告期内营业收入构成情况
单位:万元
项目
本期发生额上期发生额
收入占比收入占比
主营业务30,475.2191.52%18,930.0090.63%
租赁业务30,475.2191.52%18,917.8190.57%
其中:社会购买项目4,095.0312.30%--
规模化租赁项目15,788.1147.42%6,469.1130.97%
招拍挂代建接收及城市更新
配建回购等项目
1,133.783.40%236.531.13%
市保障性住房商业配套9,458.2928.40%12,212.1758.47%
服务业务--12.190.06%
其他业务2825.068.48%1,957.069.37%
合计33,300.27100.00%20,887.06100.00%
公司报告期内营业成本构成情况
单位:万元
八、按照有关财务会计制度应披露的其他内容
本公司无需要披露的其他事项。

项目
本期发生额上期发生额
成本占比成本占比
主营业务52,067.5793.97%20,771.0589.86%
租赁业务51,242.1298.41%20,027.0586.65%
其中:社会购买项目23,958.9546.02%5,921.8225.62%
规模化租赁项目16,132.2130.98%6,445.1027.88%
招拍挂代建接收及城市更新
配建回购等项目
1,720.233.30%1,035.074.48%
市保障性住房商业配套9,430.7318.11%6,625.0628.66%
服务业务825.451.59%744.003.22%
其他业务3,340.406.03%2,342.6610.14%
合计55,407.97100.00%23,113.71100%
项目
本期发生额上期发生额
收入占比收入占比
主营业务30,475.2191.52%18,930.0090.63%
租赁业务30,475.2191.52%18,917.8190.57%
其中:社会购买项目4,095.0312.30%--
规模化租赁项目15,788.1147.42%6,469.1130.97%
招拍挂代建接收及城市更新
配建回购等项目
1,133.783.40%236.531.13%
市保障性住房商业配套9,458.2928.40%12,212.1758.47%
服务业务--12.190.06%
其他业务2825.068.48%1,957.069.37%
合计33,300.27100.00%20,887.06100.00%
公司报告期内营业成本构成情况
单位:万元
八、按照有关财务会计制度应披露的其他内容
本公司无需要披露的其他事项。

项目
本期发生额上期发生额
成本占比成本占比
主营业务52,067.5793.97%20,771.0589.86%
租赁业务51,242.1298.41%20,027.0586.65%
其中:社会购买项目23,958.9546.02%5,921.8225.62%
规模化租赁项目16,132.2130.98%6,445.1027.88%
招拍挂代建接收及城市更新
配建回购等项目
1,720.233.30%1,035.074.48%
市保障性住房商业配套9,430.7318.11%6,625.0628.66%
服务业务825.451.59%744.003.22%
其他业务3,340.406.03%2,342.6610.14%
合计55,407.97100.00%23,113.71100%

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